Aflossingsvrije hypotheek berekenen: zo berekent u uw maandlasten

Met een aflossingsvrije hypotheek betaalt u tijdens de looptijd doorgaans geen maandelijkse aflossing op het geleende bedrag. U betaalt wel rente. Daardoor zijn de maandlasten vaak lager dan bij een hypotheek waarbij u elke maand aflost. Maar hoeveel betaalt u precies? En waar moet u rekening mee houden bij het berekenen van uw maandlasten?

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de hypotheekschuld tijdens de looptijd in principe gelijk. U betaalt maandelijks rente over het openstaande bedrag, maar lost niet automatisch af. Aan het einde van de looptijd moet de resterende schuld alsnog worden terugbetaald, bijvoorbeeld met spaargeld, de opbrengst van de verkoop van uw woning of een nieuwe hypotheek.

De naam betekent dus niet dat de hypotheek nooit hoeft te worden afgelost. De aflossing wordt alleen niet opgenomen in de reguliere maandlasten.

De maandlasten berekenen

De bruto maandlast van een volledig aflossingsvrije hypotheek bestaat meestal uit de rente. Een eenvoudige berekening is:

Hypotheekbedrag × jaarlijkse rente ÷ 12 = bruto maandelijkse rente

Stel dat u een aflossingsvrije hypotheek heeft van € 200.000 met een rente van 4% per jaar. De berekening is dan:

€ 200.000 × 0,04 ÷ 12 = ongeveer € 666,67 bruto rente per maand.

Dit is een voorbeeld. Uw werkelijke maandlast hangt onder meer af van uw hypotheekbedrag, rentepercentage en rentevaste periode. Heeft u meerdere hypotheekdelen met verschillende rentepercentages? Bereken dan de rente per deel en tel de bedragen bij elkaar op.

Bruto en netto maandlasten

De bruto maandlast is het bedrag dat u aan rente betaalt voordat eventuele belastingeffecten zijn meegerekend. Uw netto maandlast kan lager uitvallen als u recht heeft op hypotheekrenteaftrek. Of u die aftrek krijgt, hangt af van uw persoonlijke situatie en de regels die voor uw hypotheek gelden.

Voor nieuwe hypotheekschulden geldt doorgaans dat renteaftrek alleen mogelijk is als u de hypotheek binnen de wettelijke termijn annuïtair of lineair aflost. Voor bepaalde bestaande hypotheekschulden kunnen overgangsregels gelden. Daardoor kan een aflossingsvrije hypotheek in sommige situaties wel en in andere situaties niet voor renteaftrek in aanmerking komen.

Controleer uw situatie daarom bij de Belastingdienst of een hypotheekadviseur. Houd er ook rekening mee dat een online berekening van de netto maandlast een schatting is en geen persoonlijk belastingadvies.

Welke gegevens heeft u nodig?

Om uw maandlasten goed te berekenen, zijn in elk geval deze gegevens handig:

• de huidige hypotheekschuld of het bedrag dat u wilt lenen;
• het rentepercentage per hypotheekdeel;
• de resterende looptijd en de einddatum van de hypotheek;
• de rentevaste periode en de datum waarop de rente opnieuw wordt vastgesteld;
• informatie over eventuele hypotheekrenteaftrek;
• eventuele andere woonlasten, zoals verzekeringen, belastingen en servicekosten.

Een rekentool kan een eerste indicatie geven. Voor een volledig overzicht van uw woonlasten is het verstandig ook de kosten mee te nemen die niet in de hypotheekbetaling zitten.

Let op: de rente kan veranderen

Staat uw rente vast, dan blijft uw rentepercentage gedurende de afgesproken rentevaste periode gelijk. Na die periode kan de rente wijzigen. Als de rente stijgt, nemen ook de maandlasten toe. Bij een aflossingsvrije hypotheek kan dat extra merkbaar zijn, omdat de schuld niet automatisch kleiner wordt.

Bereken daarom niet alleen uw maandlast bij de huidige rente. Bekijk ook wat er gebeurt als uw rente bij een nieuwe rentevaste periode hoger wordt. Zo krijgt u een beter beeld van mogelijke toekomstige lasten.

De schuld blijft staan

Omdat u tijdens de looptijd niet automatisch aflost, blijft de hoofdsom in principe verschuldigd. Dat vraagt om een plan voor de einddatum. Denk na over hoe u de schuld later wilt terugbetalen en of die oplossing haalbaar is.

Ook kan het lastiger worden om aan het einde van de looptijd een nieuwe hypotheek af te sluiten. Uw inkomen, leeftijd, woningwaarde en de dan geldende hypotheekregels spelen daarbij een rol. Een eventuele verkoop van de woning biedt bovendien niet altijd voldoende opbrengst om de volledige schuld af te lossen.

Hoeveel kunt u aflossingsvrij lenen?

Hoeveel u aflossingsvrij kunt lenen, hangt af van de geldverstrekker, uw inkomen, de waarde van de woning en uw totale hypotheek. Geldverstrekkers hanteren eigen acceptatievoorwaarden. Sommige beperken het aflossingsvrije deel bijvoorbeeld tot een percentage van de woningwaarde. De precieze voorwaarden verschillen per aanbieder en kunnen veranderen.

Een berekening van de maandlast vertelt dus niet automatisch hoeveel u kunt lenen. Daarvoor beoordeelt een geldverstrekker onder meer uw financiële situatie en de risico’s van de hypotheek.

Conclusie

De bruto maandlast van een aflossingsvrije hypotheek is in de basis de rente over de openstaande hypotheekschuld. Bereken de maandlast per hypotheekdeel en houd rekening met renteveranderingen, eventuele belastingregels en overige woonkosten. Vergeet vooral niet dat de schuld aan het einde van de looptijd nog moet worden terugbetaald.

Een rekentool is nuttig voor een eerste inschatting. Voor een berekening die aansluit op uw hypotheek en persoonlijke omstandigheden kunt u advies vragen aan een hypotheekadviseur.

 

7 Tips voor het Berekenen van Maandlasten bij een Aflossingsvrije Hypotheek

1. Bereken de rente over het volledige openstaande hypotheekbedrag.
2. De maandelijkse aflossing is meestal nul; de schuld blijft staan.
3. Controleer of de rente vaststaat of kan wijzigen.
4. Neem hypotheekrenteaftrek mee als aparte schatting.
5. Tel eventuele verzekeringen en bankkosten erbij op.
6. Bereken ook wat een hogere rente met je maandlasten doet.
7. Reserveer geld om de lening aan het einde af te lossen.

Bereken de rente over het volledige openstaande hypotheekbedrag.

Bereken de rente over het volledige openstaande hypotheekbedrag: bij een aflossingsvrije hypotheek lost u doorgaans niet automatisch af, waardoor de schuld gelijk blijft en u rente betaalt over het hele bedrag. Vermenigvuldig de openstaande hypotheekschuld met het jaarlijkse rentepercentage en deel de uitkomst door twaalf voor een indicatie van de bruto maandelijkse rentelast.

De maandelijkse aflossing is meestal nul; de schuld blijft staan.

Bij een aflossingsvrije hypotheek is de maandelijkse aflossing meestal nul: u betaalt doorgaans alleen rente over de hypotheekschuld. Daardoor blijft het geleende bedrag tijdens de looptijd in principe gelijk. Houd er rekening mee dat u de openstaande schuld aan het einde van de looptijd op een andere manier moet terugbetalen.

Controleer of de rente vaststaat of kan wijzigen.

Controleer of de rente van uw aflossingsvrije hypotheek vaststaat en hoelang de rentevaste periode nog duurt. Is de rente variabel, of loopt de rentevaste periode binnenkort af, dan kan het percentage veranderen en daarmee ook uw maandlasten. Bereken daarom niet alleen wat u nu betaalt, maar bekijk ook of uw budget een mogelijke rentestijging aankan.

Neem hypotheekrenteaftrek mee als aparte schatting.

Neem de hypotheekrenteaftrek mee als aparte schatting wanneer u uw maandlasten berekent. Begin met de bruto rentelast en bereken daarna afzonderlijk welk belastingvoordeel mogelijk op uw situatie van toepassing is. De aftrek hangt onder meer af van het type hypotheek, de datum waarop de hypotheek is afgesloten en uw persoonlijke fiscale situatie. Zo blijft duidelijk wat u werkelijk aan rente betaalt en welk bedrag u mogelijk terugkrijgt; beschouw de netto maandlast daarom als een indicatie en controleer uw situatie bij de Belastingdienst of een adviseur.

Tel eventuele verzekeringen en bankkosten erbij op.

Tel bij het berekenen van uw maandlasten ook eventuele verzekeringspremies en bankkosten op. Denk bijvoorbeeld aan een overlijdensrisicoverzekering of kosten voor een gekoppelde bankrekening. Zo krijgt u een realistischer beeld van uw totale maandelijkse woonlasten, in plaats van alleen de hypotheekrente mee te rekenen.

Bereken ook wat een hogere rente met je maandlasten doet.

Bereken ook wat een hogere rente met uw maandlasten doet. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u rente over de openstaande schuld, die tijdens de looptijd meestal niet vanzelf kleiner wordt. Loopt uw rentevaste periode af, dan kan een hoger rentepercentage uw maandlast flink verhogen. Maak daarom naast een berekening met de huidige rente ook een paar scenario’s met hogere rentes. Zo ziet u beter of de nieuwe lasten binnen uw budget passen.

Reserveer geld om de lening aan het einde af te lossen.

Een aflossingsvrije hypotheek betekent niet dat u de lening nooit hoeft terug te betalen. De schuld blijft tijdens de looptijd doorgaans gelijk en moet aan het einde alsnog worden afgelost. Reserveer daarom tijdig geld, bijvoorbeeld door regelmatig te sparen of te beleggen, en controleer of uw plan aansluit bij de resterende hypotheekschuld. Neem deze reservering mee in uw totale maandbudget: zo ziet u niet alleen wat u aan rente betaalt, maar bouwt u ook aan een oplossing voor de einddatum.